Sachverhalt:
 

In seiner Sitzung am 22.02.2021 hat der Verwaltungsausschuss nach vorbereitender Beratung im Fachausschuss den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 72 gefasst. Nach Ausarbeitung des Entwurfs für die Auslegung wurde die Verwaltung aufgefordert, den Beschluss noch nicht umzusetzen, da noch weiterer Beratungsbedarf bestand. In seiner Sitzung am 17.05.2021 hat der Rat der Gemeinde einen Beschluss zur Grundstücksvergabe gefasst, der sich auch im Bebauungsplan widerspiegeln soll. Zu den einzelnen Punkten des Beschlusses nehme ich wie folgt Stellung:

1. Nur für Personen, die das 50. Lebensjahr überschritten haben

Für eine solche Regelung gibt es im Festsetzungskatalog gem. § 9 BauGB keine Rechtsgrundlage.

2. Grundstücksgrößen von 400 bis max. 500 m²

Der aktuelle Bebauungsplanentwurf sieht bereits eine Mindestgrundstücksgröße im gesamten Gebiet von 450 m² für Einzelhäuser und bei Doppelhäusern von 300 m² je Doppelhaushälfte vor. Die avisierte Größenordnung ist somit durch den aktuellen Entwurf bereits möglich. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, für einen Teilbereich zusätzlich eine Obergrenze der Grundstücksgröße festzusetzen, um eine nachträgliche Zusammenlegung von Grundstücken zu unterbinden.

3. Mindestens 4 Grundstücke pro Baugebiet

Eine konkrete Grundstückszahl lässt sich nicht festsetzen. Dieses Ziel kann nur z. T. über indirekte Festsetzungen in einem Bereich erreicht werden. Der Bebauungsplan kann jedoch nicht sicherstellen, dass dieser Bereich konkret für die Sonderbaugrundstücke 50+ genutzt und auch nicht anderweitig veräußert wird.

4. Die Bebauungsgrenze liegt bei 55 %

Aktuell sieht der Bebauungsplan einen Versiegelungsgrad von max. 40% (GRZ 0,4) vor. Die bisher ausgeschlossene Überschreitung der GRZ kann im Bebauungsplan vollständig oder nur teilweise zugelassen werden. Dabei ist zu beachten, dass der naturschutzfachliche Ausgleichsbedarf steigt. Des Weiteren halte ich es aus planerischer Sicht für schwierig, dies städtebaulich sinnvoll zu begründen. Weshalb ist die Überschreitung der Grundfläche für einen kleinen Teilbereich zulässig, während es in anderen Bereichen - in denen ja durchaus ähnliche kleine Grundstücke entstehen können - nicht der Fall ist. Eine solche Differenzierung wurde bisher in den Bereichen vorgenommen, wo Mehrfamilienhäuser geplant waren, da sich dort ein höherer Versiegelungsgrad auch städtebaulich gut argumentieren lässt. Im vorliegenden Fall sehen ich hier jedoch keine Vergleichbarkeit, da der angedachte Nutzungszweck sich durchaus auch mit einer GRZ 0,4 umsetzten lassen könnte.

5. Es wird nur ebenerdige Bauweise zugelassen.

6. Ein Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum ist nicht zugelassen.

Beide Punkte lassen sich ebenfalls nur indirekt regeln, z. B. über Dachneigungen und Firsthöhen, die ausschließen, dass im Dachgeschoss Aufenthaltsräume i. S. d. § 43 NBauO faktisch entstehen können. Aus städtebaulicher Sicht stellt sich jedoch die Frage nach der Sinnhaftigkeit und damit auch der Begründbarkeit solcher Regelungen, insbesondere da die weitere Umgebung eine höhere Bebauung zulässt.

7. Die Höhe der Zäune, Mauern und Hecken an der Grundstücksgrenze zur Straßenseite soll wie in den bisherigen Baugebieten festgesetzt werden.

Eine entsprechende Regelung ist bereits Bestandteil der Entwurfsfassung des Bebauungsplanes (siehe örtliche Bauvorschrift unter Punkt 1).

Das Angebot im Bebauungsplangebiet Nr. 72 „Uhlenkampsweg II“ an „Sonderbaugrundstücken 50+“ kann wirksam über aufzustellende Verkaufsbedingungen der Bauplätze erfolgen. Die bislang beschlossenen Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf stehen dem nicht entgegen. Die Gemeinde kann in einem Bereich vier Grundstücke von je 450 m² vermessen und den Bewerbern, die die Voraussetzungen erfüllen zu Kauf anbieten. Entsprechende Regelungen im Bebauungsplan festzusetzen ist zum Teil nicht oder nur unzureichend möglich.

Der Verwaltungsausschuss bestätigt den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss aus seiner Sitzung vom 22.02.2021. Das Angebot über „Sonderbaugrundstücke 50+“ wird über die Grundstücksverkaufsbedingungen geregelt.